잠깐! 계약 전 꼭 확인하세요! 신종 전세사기 수법 대공개
날로 교묘해지는 삼행시통장·가등기·명의도용까지... 당신도 피해자가 될 수 있습니다
"통장 명의도 확인했고, 등기부등본도 깨끗한데 왜 전세 사기를 당했을까요?" 최근 상담 중 한 내담자가 흐느끼며 말했습니다. 열심히 모은 2억 원의 전세보증금을 날린 30대 직장인이었습니다. 그는 이른바 '삼행시 통장 사기'에 걸려 모든 자금을 잃었습니다.
하루가 멀다 하고 새로운 전세사기 수법이 등장하면서 국토부 발표에 따르면 전세사기 피해자는 2024년 12월 기준 2만 5천 명을 넘어섰고, 2025년 3월 현재는 2만 7천여 명으로 집계되고 있습니다. 매달 약 1천 명의 새로운 피해자가 발생하는 셈입니다. 특히 사회 초년생인 20-30대 청년층이 전체 피해자의 80%를 차지하고 있습니다.
이 글에서는 최근 기승을 부리는 신종 전세사기 수법과 그 예방법을 자세히 알려드립니다. 전세 계약 전 이 글을 5분만 읽는다면, 소중한 재산을 지키는 데 큰 도움이 될 것입니다.
📑 콘텐츠 목차
📌 '삼행시 통장' - 계좌 명의만 믿지 마세요
사기꾼들의 수법은 날이 갈수록 교묘해지고 있습니다. 그중에서도 가장 최근에 널리 알려진 신종 전세사기가 바로 '삼행시 통장'을 이용한 방식입니다. 이 수법은 계좌 이체 시 확인되는 예금주 명의를 악용한 사기로, 많은 임차인들이 피해를 입고 있습니다.
가령 집주인 이름이 '박지훈'이라면, 사기꾼들은 '박씨 성을 가진 지역 모임 훈훈한 사람들'처럼 앞 글자를 따서 삼행시 형태로 모임통장 명의를 만듭니다. 이렇게 하면 은행 시스템에서 입금 시 받는 사람이 '박지훈'으로 표시됩니다. 임차인은 이름이 일치하는 것을 확인하고 안심한 채 거액의 전세보증금을 입금하게 됩니다.
💡 알아두세요: 단체통장(모임통장)은 동호회, 동창회, 아파트 부녀회 등에서 일반적으로 활용되는 계좌로, 홈택스나 세무서에서 고유번호증을 발급받기만 하면 비교적 쉽게 개설할 수 있습니다. 신원 검증이 철저하지 않아 사기범들이 악용하고 있는 실정입니다.
부동산 전문가 김인우씨는 "통장 명의가 집주인과 동일하다고 안심하지 말고, 계좌번호만 받지 말고 반드시 통장 사본을 요구해서 확인해야 한다"고 강조합니다. 모임통장은 계좌주가 개인이 아닌 단체 명의로 되어 있어 통장 사본을 확인하면 구분할 수 있습니다.
✅ 핵심 포인트: 전세금 이체 전에는 계좌번호와 예금주 확인뿐만 아니라, 반드시 통장 사본을 요청하여 모임통장이 아닌지 확인하세요. 집주인 신분증과 통장 명의가 정확히 일치하는지 대조하는 것도 중요합니다.
📌 계약 후 생기는 '가등기 사기'
여러분은 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 계약했다고 안심하시나요? 최근에는 계약 당시에는 아무 문제가 없다가, 전세금을 받은 후 가등기를 설정하는 '가등기 사기' 수법이 급증하고 있습니다.
가등기란 '소유권이전등기 가등기(매매예약)'를 의미합니다. 전세사기범들은 임차인에게 전세금을 받은 뒤 다른 사람 명의로 가등기를 설정합니다. 가등기를 설정하면 등기상의 순위를 보전할 수 있는 효력이 생기므로, 가등기권자가 본등기를 통해 소유권을 다시 찾아올 수 있게 됩니다.
문제는 이러한 가등기 설정이 임차인에게 통보되지 않는다는 점입니다. 따라서 임대인이 전세금을 돌려주지 않아 세입자가 법적 조치를 취해 경매 절차를 진행해도, 가등기가 있다면 낙찰받더라도 소유권을 빼앗기고 보증금도 돌려받지 못하게 됩니다.
💡 알아두세요: 가등기 사기를 피하려면 계약 후에도 주기적으로 등기부등본을 확인하는 습관이 필요합니다. 특히 임대차 계약 후 3개월, 6개월, 1년 시점에 등기부등본을 조회해 변동사항이 없는지 점검하세요.
✅ 핵심 포인트: 등기부등본은 계약 전뿐만 아니라 계약 후에도 주기적으로 확인하는 것이 중요합니다. 변동사항 발견 시 즉시 법률 전문가와 상담하세요.
📌 허위계약과 명의도용 - 내 이름으로 이뤄진 전세대출
세종경찰청에서 최근 수사 중인 신종 전세 대출 사기 사건은 피해자가 50명을 넘고 피해액도 200억원에 달하는 것으로 알려졌습니다. 이 사건의 특징은 임대인이 임차인을 속이는 기존의 전세 사기와 달리, 임차인의 명의를 도용하는 새로운 수법이라는 점입니다.
피의자 J씨는 피해자들에게 투자를 빙자해 고율의 이자를 약속하며 돈을 빌린 후 정확히 돌려주면서 신뢰를 쌓았습니다. 이후 경매 투자를 위해 신분증과 위임장이 필요하다며 확보한 뒤, 이를 이용해 피해자 명의로 휴대폰을 개통하고 허위 임대차 계약서를 작성했습니다. 그리고 피해자가 가짜 임차인인 것처럼 서류를 조작해 금융기관에서 전세자금 대출과 신용대출을 받아 가로챘습니다.
40대 여성 A씨의 경우, 직장 동료였던 J씨가 부동산 경매 투자에 월 10%의 이자를 지급하겠다는 제안을 했고, 처음에는 약속대로 이자를 지급했습니다. 그러나 원금 반환을 요구하자 미루기 시작했고, 나중에 A씨는 자신의 명의로 S은행에서 2억 4천만 원의 전세 대출과 9천만 원의 신용 대출이 이루어진 것을 알게 되었습니다.
💡 알아두세요: 개인정보 보호가 무엇보다 중요합니다. 신분증 복사본, 인감, 위임장 등은 절대로 타인에게 제공하지 마세요. 특히 '고수익 투자'를 미끼로 개인정보를 요구하는 경우 사기를 의심해야 합니다.
이 사건은 금융기관의 부실 심사도 문제로 지적되고 있습니다. 전세 대출 시 임대인의 신용은 철저히 확인하면서도 임차인의 신용 확인은 상대적으로 소홀한 점을 악용한 것입니다.
✅ 핵심 포인트: 신분증, 인감, 위임장 등 개인정보는 어떤 상황에서도 쉽게 제공하지 마세요. 또한 자신의 신용정보를 주기적으로 조회하여 모르는 대출이나 신용카드 발급 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
📌 빌라왕을 넘어선 '바지 집주인' 사기 수법
울산경찰청이 최근 적발한 전세사기 일당은 이름만 빌려준 '바지 집주인'을 앞세워 100억원대 전세사기를 벌였습니다. 이들은 2021년 전세난이 심각했던 서울, 인천, 하남시 등 수도권에서 빌라를 판매하려는 집주인, 명의를 빌려줄 신용불량자, 주택 매매 계약을 공증하는 공인중개사를 모집했습니다.
이들의 수법은 간단했습니다. 빌라를 실제 시세보다 낮은 가격에 매입한 후, 높은 가격으로 전세 계약을 체결하고 그 차액을 챙기는 방식이었습니다. 예를 들어 2억 5천만 원에 빌라를 매입한 후 3억 원에 전세 계약을 체결하고, 차액 5천만 원을 가로채는 식입니다.
초기 전세사기의 대표적 사례인 '빌라왕'처럼 특정인이 수백에서 수천 채의 깡통주택을 보유한 것과 달리, 이 사건은 여러 명의 바지 집주인을 내세워 피해자들의 의심을 피할 수 있었습니다. 경찰에 따르면 이들은 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 심사에서 감정평가 가격을 최우선으로 인정한다는 허점을 노렸습니다.
💡 알아두세요: 빌라의 경우 아파트에 비해 시세 확인이 어렵다는 점을 사기꾼들이 악용하고 있습니다. 계약 전 주변 유사 물건의 실거래가를 확인하고, 지나치게 높은 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)을 제시하는 매물은 주의해야 합니다.
또 다른 사례로, 부산의 한 고위공직자 출신 70대 임대업자는 9개 오피스텔 건물의 70여 개 호실을 무자본 갭투자로 매입한 뒤, 73명의 피해자로부터 62억 원의 전세보증금을 가로챘습니다. 이 임대업자는 자신이 고위 공직자 출신임을 내세우며 피해자들에게 안심시키는 수법을 사용했습니다.
✅ 핵심 포인트: 특히 빌라나 오피스텔 계약 시에는 건물주의 신원과 소유 기간, 대출 현황을 꼼꼼히 확인하고, 전세가율이 80%를 넘는 물건은 주의하세요. 또한 임대인의 지위나 재력을 과시하는 경우 오히려 더 의심해볼 필요가 있습니다.
📌 전세사기 피해 예방을 위한 체크리스트
전세사기 피해가 증가하면서 피해 예방을 위한 철저한 준비가 무엇보다 중요해졌습니다. 앞서 살펴본 다양한 사기 수법의 특징을 바탕으로, 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트를 정리해보았습니다.
강서구에서 전세사기 피해를 겪은 김씨는 "준비한 서류만 서른 가지가 넘었습니다. 보증금 몇 억을 받기 위해 많은 시간과 비용을 들여야 했죠"라고 말합니다. 피해를 입은 후 구제받는 과정이 훨씬 더 고통스럽고 긴 시간이 소요되므로, 사전에 철저한 준비와 확인이 필요합니다.
변호사 김민경씨는 "가장 중요한 건 전세보증보험에 꼭 가입해두는 것"이라고 강조합니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보험회사가 보증금을 대신 지급해주는 제도로, 최후의 안전장치 역할을 합니다.
💡 알아두세요: 최근에는 모임통장을 활용한 삼행시 통장 사기, 가등기 사기, 명의도용 사기 등 새로운 수법이 기승을 부리고 있습니다. 이러한 사기 수법들은 기존의 확인 방법으로는 발견하기 어려운 특징이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
✅ 핵심 포인트: 계약서에 서명하기 전 위의 체크리스트를 하나하나 꼼꼼하게 확인하세요. 특히 중개인에게만 의존하지 말고 직접 검증하는 과정이 중요합니다. 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면 즉시 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
❓ 자주 묻는 질문
전세보증보험 가입이 거절되는 것은 중대한 위험 신호입니다. 보증보험 가입이 거부된다면 해당 부동산에 권리침해(담보대출, 가압류 등) 가능성이 높거나, 임대인의 신용도에 문제가 있을 가능성이 큽니다. 이 경우 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다. 만약 계약금을 지급한 상태라면, 계약서에 '보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 계약금 전액 반환' 조항이 있는지 확인하세요. 이 조항이 있다면 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 조항이 없다면 즉시 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
전세사기 피해가 의심된다면 다음과 같은 순서로 대응하세요:
1. 먼저 등기부등본을 발급받아 현재 소유주와 권리관계를 확인합니다.
2. 임대인과 연락을 취해 상황을 정확히 파악하려고 시도합니다.
3. 거주지 관할 경찰서에 신고하고, 임대차계약서, 입금증 등 증거자료를 제출합니다.
4. 전세보증보험에 가입했다면 보증보험사에 보험금 청구 절차를 시작합니다.
5. 국토교통부의 전세피해 지원센터(1670-8004)에 연락하여 상담을 받습니다.
6. 법률 전문가(주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단 등)와 상담하여 법적 대응 방안을 모색합니다.
무엇보다 신속한 대응이 중요하며, 혼자 해결하려 하지 말고 전문가의 도움을 구하는 것이 좋습니다.
다운계약서(실제 전세금보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 행위)는 불법입니다. 임대인이 다운계약서 작성을 요구한다면, 이는 전세금 반환 능력에 문제가 있거나 세금 탈루를 목적으로 하는 경우가 많습니다.
특히 최근에는 전세보증보험 가입을 위해 다운계약서를 요구하는 경우가 증가하고 있는데, 이 경우 실제 전세금과 보험 가입 금액의 차액에 대해서는 보호받을 수 없게 됩니다.
다운계약서 작성 요구를 받았다면:
1. 단호하게 거절하세요. 임대인의 설득에 넘어가지 마세요.
2. 해당 매물은 위험 신호로 간주하고 다른 매물을 알아보는 것이 좋습니다.
3. 불가피하게 계약을 진행해야 한다면, 반드시 실제 전세금 전액으로 공식 계약서를 작성하고 전세보증보험에 가입하세요.
다운계약서 작성은 최대 1000만 원의 과태료가 부과될 수 있는 불법 행위임을 기억하세요.
'깡통전세'란 집주인의 대출금과 전세보증금의 합이 주택 가격보다 높아, 주택 가격이 하락하면 전세금 반환이 어려워지는 상황을 말합니다. 깡통전세를 판별하는 방법은 다음과 같습니다:
1. 전세가율 확인: 전세가율이 80% 이상인 경우 주의가 필요합니다. 전세가율은 (전세금÷매매가격)×100으로 계산합니다.
2. 등기부등본 확인: 등기부등본을 통해 담보대출 금액을 확인하고, 대출금+전세금 합계가 집값을 초과하는지 확인합니다.
3. HUG 전세보증보험 심사: 전세보증보험 가입 가능 여부는 깡통전세 여부를 판단하는 좋은 기준이 됩니다. 보증보험 가입이 거절된다면 깡통전세일 가능성이 높습니다.
4. 매매가 조사: 인근 유사 물건의 실제 매매가격을 조사하여 현재 매물의 시세를 파악합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 활용하면 좋습니다.
5. 임대인의 재산상태: 가능하다면 임대인의 재산 상태나 신용 상태를 확인해보는 것도 방법입니다.
위 사항 중 하나라도 의심스러운 점이 있다면, 해당 매물은 피하는 것이 안전합니다.
🎯 마치며
지금까지 삼행시 통장, 가등기 사기, 명의도용, 바지 집주인 등 최근 기승을 부리는 신종 전세사기 수법과 그 예방법에 대해 알아보았습니다. 전세사기는 지금 이 순간에도 계속 진화하고 있어 더욱 주의가 필요합니다.
전세 계약은 대부분의 사람들에게 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래 중 하나입니다. 그렇기에 철저한 사전 준비와 검증이 필수적입니다. 이 글에서 제시한 체크리스트를 활용하여 꼼꼼하게 확인하고, 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면 반드시 전문가의 조언을 구하세요.
특히 전세사기 예방을 위한 가장 확실한 방법은 ① 등기부등본 확인, ② 집주인 신원 철저히 확인, ③ 통장 사본 요청 확인, ④ 전세보증보험 가입입니다. 이 네 가지만 철저히 지켜도 전세사기 피해를 크게 줄일 수 있습니다.
전세 계약을 앞두고 계신 분들이 이 글을 통해 조금이나마 도움을 받으셨기를 바랍니다. 나와 내 가족의 소중한 보금자리와 재산을 지키기 위해, 계약 전 반드시 충분한 시간을 들여 검증하는 과정을 거치시길 권장합니다. 모두의 안전한 주거 생활을 응원합니다.
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