자기자본 10%로 내 집 마련하는 '지분형 모기지' 완벽 가이드

 

자기자본 10%로 내 집 마련하는 '지분형 모기지' 완벽 가이드

가계부채 걱정 없이 무주택자를 위한 새로운 주택 구매 방법

 

"영끌해도 집을 살 수 없는 세상이라면 무주택자는 어떻게 내 집을 마련해야 할까요?" 부모의 지원 없이는 집을 살 수 없다는 목소리가 커지는 가운데, 금융당국이 새로운 대안을 제시했습니다. 바로 '지분형 모기지'인데요, 자기자본 10%만 있으면 10억짜리 집도 살 수 있다고 합니다. 정말 가능한 일일까요?

 

지분형 모기지는 무주택자가 적은 자기자본으로도 내 집을 마련하고, 주택 가격 상승 혜택도 누릴 수 있는 새로운 형태의 주택금융 제도입니다. 기존의 대출 중심 주택구매 방식을 넘어 '지분' 개념을 도입해 가계부채 문제와 주택 구매의 어려움을 동시에 해결하겠다는 발상이죠. 이 글에서는 2025년 6월 발표 예정인 지분형 모기지의 모든 것을 쉽게 알려드리겠습니다.

 

부동산 금융 정책과 주택 구매 방법을 10년 넘게 연구해온 입장에서, 지분형 모기지는 분명 기존 정책과는 차별화된 접근법을 보여주고 있습니다. 하지만 장미빛 전망만 있는 것은 아닙니다. 이 글에서는 지분형 모기지의 장점과 함께 간과하기 쉬운 단점까지 균형 있게 살펴보겠습니다.

📑 콘텐츠 목차

• 1. 지분형 모기지란? 개념과 도입 배경
• 2. 지분형 모기지의 구조와 작동 원리
• 3. 지분형 모기지 vs 기존 제도 차이점
• 4. 지분형 모기지의 장단점 분석
• 5. 자기자본 10%로 집 사는 시나리오
• 6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
• 7. 마치며

📌 지분형 모기지란? 개념과 도입 배경

지분형 모기지의 개념과 도입 배경 핵심요약

1️⃣ 

지분형 모기지는 개인과 주택금융공사가 주택 소유권을 공동으로 나누는 금융 제도로, 10억원 주택 구매 시 자기자본 1억원(10%)만으로 입주 가능

2️⃣ 

DSR 규제로 대출이 어려워진 상황에서 자기자본이 부족한 무주택자를 위해 설계된 정책으로, 2025년 6월 구체적 로드맵 발표 예정

3️⃣ 

자산 양극화가 심화되는 가운데, 부모 지원 없이도 내 집 마련이 가능하게 하여 주택 소유 기회를 확대하는 것이 주요 목적

1️⃣  지분형 모기지의 기본 개념

지분형 모기지는 무주택자와 한국주택금융공사가 공동으로 주택 지분을 나눠 갖는 새로운 형태의 주택금융 제도입니다. 쉽게 말해 정부와 함께 집을 사는 개념이라고 볼 수 있습니다. 기존의 주택 구입 방식은 자기자본과 대출을 통해 100% 소유권을 취득하는 구조였지만, 지분형 모기지에서는 정부가 지분투자 형태로 참여하여 무주택자의 초기 자본 부담을 크게 줄여줍니다.

 

예를 들어 10억원짜리 주택을 구입할 경우, 구매자는 자기자본 1억원(10%)만 준비하고, 은행에서 4억원(40%)을 대출받으면, 나머지 5억원(50%)은 주택금융공사가 지분 투자 형태로 참여하는 구조입니다. 이는 등기부상 정부와 매수자가 공동명의로 등록되는 방식으로, 실제 집의 일부를 정부가 소유하게 됩니다.

 

구매자는 주택금융공사가 보유한 지분(이 경우 50%)에 대해 대출 이자보다 낮은 수준의 '사용료'를 지불하게 됩니다. 이는 기존의 전세나 월세보다 경제적인 부담이 적으면서도 주택 가격 상승의 혜택을 일부 누릴 수 있어 실질적인 주택 소유로 가는 징검다리 역할을 합니다.

💡 알아두세요: 지분형 모기지에서는 주택의 소유권이 정부와 개인 간에 실제로 나누어집니다. 즉, 등기부에 정부와 개인이 공동명의로 등록되어 법적으로도 공동 소유의 형태를 띱니다.

 

2️⃣  도입 배경과 정책 목표

지분형 모기지가 도입된 배경에는 몇 가지 중요한 사회경제적 요인들이 있습니다. 최근 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화로 자기자본이 충분하지 않은 사람들은 소위 '영끌'(영혼까지 끌어모음)로도 주택을 구입하기 어려운 상황이 되었습니다. 이에 청년, 신혼부부 등 무주택 실수요자들의 주택 구매가 더욱 어려워졌고, 부모의 지원 없이는 주택 마련이 불가능하다는 목소리가 커졌습니다.

 

지난 4월 3일, 우리나라 경제·금융을 이끄는 수장들인 이창용 한국은행 총재, 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장이 공개석상에서 한 자리에 모여 지분형 모기지 도입 계획을 발표했습니다. 김병환 금융위원장은 "총부채원리금상환비율(DSR)을 강화하며 '부모에게 물려받지 않는 사람들은 집을 사지 말라는 말이냐'는 비판을 가장 많이 들었다"며 지분형 모기지를 통해 이 문제를 해결하겠다는 의지를 보였습니다.

 

지분형 모기지 정책의 구체적인 로드맵은 오는 6월 발표될 전망입니다. 이창용 한국은행 총재는 정책 성공을 위해 "역세권이나 좋은 입지에 새로 짓는 주택을 대상으로 시범사업을 시작해야 한다"고 제안했습니다. 또한 "주택금융공사뿐만 아니라 은행 등 민간 금융회사도 후순위 투자자로 참여해 성공 사례를 함께 만들어야 한다"고 강조했습니다.

 

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3️⃣  자산 양극화 해소와 내 집 마련의 기회

주택 소유 여부에 따른 양극화가 심각한 상황에서 지분형 모기지는 주택 구매의 문턱을 낮추는 역할을 할 것으로 기대됩니다. 집값이 계속 오르는 상황에서 주택을 소유한 사람과 그렇지 못한 사람 간의 자산 격차는 더욱 커지고 있습니다. 정부는 초기 자본이 부족한 사람들도 주택을 마련하고, 주택 가격 상승의 혜택을 일부나마 누릴 수 있도록 이 정책을 준비하고 있는 것입니다.

 

지분형 모기지를 통해 주택 구입 시 필요한 초기 자본이 크게 줄어듭니다. 기존에는 집값의 30% 이상을 자기자본으로 마련해야 했지만, 지분형 모기지를 활용하면 10% 정도만 있어도 주택 구입이 가능해집니다. 또한 주택금융공사 지분에 대한 사용료가 일반 대출 이자보다 낮게 책정될 예정이므로 월 부담금도 줄어드는 효과가 있습니다.

 

특히 지분형 모기지는 전통적인 임대 방식보다 장기적으로 자산 형성에 유리합니다. 임대료를 내는 것이 아니라 사용료를 지불하면서 주택 가격 상승의 이익을 일부 향유할 수 있기 때문입니다. 이는 기존의 '하우스 푸어'나 '렌트 푸어' 문제를 일부 해소하는 데 기여할 수 있습니다.

 

✅ 핵심 포인트: 지분형 모기지는 자기자본 10%로 주택을 구매할 수 있게 해주는 혁신적인 주택금융 방식으로, 가계부채를 증가시키지 않으면서도 자산 형성이 가능한 제도입니다.

 

📌 지분형 모기지의 구조와 작동 원리

지분형 모기지의 구조와 작동 원리 핵심요약

1️⃣ 

지분형 모기지 자금 조달 구조는 자기자본 10%, 은행 대출 40%, 주택금융공사 지분투자 50%로 구성되며 주금공 지분에 대해서는 이자보다 낮은 사용료 지불

2️⃣ 

주택 가격이 상승할 경우 이익은 지분 비율대로 나누고, 하락할 경우 손실은 주택금융공사가 후순위로 먼저 부담하는 일종의 안전장치 제공

3️⃣ 

추후 소득이 증가하면 주택금융공사의 지분을 점진적으로 매입할 수 있어 궁극적으로 100% 소유권 취득이 가능한 단계적 주택 구매 방식

1️⃣  지분형 모기지의 자금 조달 구조

지분형 모기지의 핵심은 주택 구입 자금을 조달하는 방식에 있습니다. 기존 방식이 자기자본과 대출로 구성되었다면, 지분형 모기지는 여기에 '지분투자'라는 새로운 요소가 추가됩니다. 김병환 금융위원장이 제시한 모델을 기준으로 자세히 살펴보겠습니다.

 

10억원짜리 주택을 예로 들면, 구매자는 자기자본 1억원(10%)을 투입합니다. 그리고 은행에서 4억원(40%)을 대출받고, 나머지 5억원(50%)은 주택금융공사가 지분 투자 형태로 참여합니다. 이렇게 해서 10억원의 주택 구입 자금을 마련하는 것입니다.

 

주택금융공사가 보유하게 되는 지분(50%)에 대해서는 구매자가 '사용료'를 지불합니다. 이 사용료는 일반적인 대출 이자보다 낮은 수준으로 책정될 예정이라고 합니다. 이는 월 부담액을 줄이는 효과가 있어 서민들의 내 집 마련 부담을 경감시켜 줄 것으로 기대됩니다.

자금 조달 방식	기존 방식	지분형 모기지
자기자본	30% (3억원)	10% (1억원)
은행 대출	70% (7억원)	40% (4억원)
주금공 지분투자	0% (0원)	50% (5억원)
월 상환액(추정)	약 280만원	약 200만원

위 표는 10억원 주택 기준으로 기존 주택 구매 방식과 지분형 모기지 방식의 자금 조달 구조를 비교한 것입니다. 지분형 모기지를 활용하면 초기 자본 부담이 크게 줄어들고, 월 상환액도 감소하는 것을 볼 수 있습니다.

 

2️⃣  집값 변동시 수익·손실 분담 구조

지분형 모기지의 또 다른 핵심은 주택 가격 변동 시 수익과 손실을 어떻게 분담하느냐입니다. 김병환 금융위원장은 "집값 상승 시 수익은 반반으로 하고, 중간에 소득이 생겨 지분을 더 취득할 수도 있는 구조"라며 "집값이 떨어지면 주금공이 일종의 후순위로 먼저 손실을 부담하는 구조"라고 설명했습니다.

 

실제 사례로 가정해 보겠습니다. 10억원짜리 주택을 지분형 모기지로 구입하고 5년 후 12억원으로 가격이 상승했다면, 2억원의 시세차익이 발생합니다. 이때 구매자는 자신의 지분 비율(50%)에 따라 1억원의 시세차익을 얻게 됩니다. 반면 주택 가격이 8억원으로 하락했다면, 2억원의 손실 중 주택금융공사가 먼저 손실을 부담합니다.

 

이러한 구조는 구매자에게 일종의 안전장치를 제공합니다. 집값이 오르면 그 이익을 공유하고, 집값이 떨어지더라도 위험 부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 다만 이 경우 정부가 세금으로 집값 하락으로 인한 손실을 메꿔준다는 비판이 나올 수 있습니다.

💡 알아두세요: 집값이 하락할 경우 주택금융공사가 먼저 손실을 부담하는 '후순위' 구조는 구매자에게 일종의 보호막 역할을 합니다. 이는 최근의 경기 침체나 부동산 가격 하락에 대한 우려를 가진 실수요자들에게 안전망을 제공하는 효과가 있습니다.

 

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3️⃣  추가 지분 취득과 단계적 소유권 확대

지분형 모기지의 또 다른 중요한 특징은 추후 소득이 증가하면 주택금융공사의 지분을 추가로 매입할 수 있다는 점입니다. 이는 궁극적으로 100% 소유권을 취득할 수 있는 가능성을 열어두는 것으로, 단계적인 주택 구매를 가능하게 합니다.

 

예를 들어, 처음에는 50%의 지분만 가지고 있다가 경제적 여유가 생기면 주택금융공사의 지분을 추가로 매입하여 60%, 70%... 식으로 점진적으로 소유권을 확대해 나갈 수 있습니다. 이는 일종의 '지분 적립형' 주택 구매 방식이라고 볼 수 있습니다.

 

주택금융공사 지분의 추가 매입 방식과 가격 산정 기준은 아직 구체적으로 공개되지 않았지만, 김병환 금융위원장은 "중간에 소득이 생겨 지분을 더 취득할 수도 있는 구조"라고 언급했습니다. 이러한 유연성은 재정적 상황에 따라 주택 소유권을 점진적으로 확대해 나갈 수 있는 기회를 제공합니다.

 

이창용 한국은행 총재는 "집을 처음부터 100% 소유하지 않아도 괜찮구나 하는 인식이 퍼지면 된다"고 말했습니다. 이는 지분형 모기지가 단순한 금융 제도를 넘어 주택 소유에 대한 사회적 인식 변화를 요구하는 정책임을 시사합니다.

 

✅ 핵심 포인트: 지분형 모기지는 단계적으로 주택 소유권을 확대할 수 있는 '사다리 역할'을 하며, 집값 하락 시 주택금융공사가 먼저 손실을 부담하는 안전장치를 갖춘 제도입니다.

 

📌 지분형 모기지 vs 기존 제도 차이점

지분형 모기지와 기존 제도 차이점 핵심요약

1️⃣ 

공유형 모기지는 주택 소유권은 개인에게 100% 있고 정부는 대출만 제공하는 반면, 지분형 모기지는 정부가 실제 주택의 일부 지분을 소유하는 근본적 차이가 있음

2️⃣ 

지분적립형 분양주택은 GH가 시행하는 공공분양주택에만 한정되지만, 지분형 모기지는 민간 기존 주택에도 적용 가능하여 선택의 폭이 넓음

3️⃣ 

기존 수익공유형 모기지는 가격 상승 시 정부가 수익을 '뺏어가는' 느낌을 주었던 반면, 지분형 모기지는 공동 소유자로서 합리적인 수익 배분 구조를 제시함

1️⃣  공유형 모기지와의 비교

지분형 모기지를 이해하기 위해서는 박근혜 정부 시절에 시행됐던 '공유형 모기지'와 어떤 차이가 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 공유형 모기지는 2013년에 도입되었지만 큰 호응을 얻지 못했던 제도입니다.

 

가장 큰 차이점은 소유권 구조에 있습니다. 공유형 모기지에서는 주택의 소유권이 100% 개인에게 있었고, 정부는 자금만 대출해주는 방식이었습니다. 반면 지분형 모기지는 주택의 소유권을 정부(주택금융공사)와 개인이 지분에 따라 나눠 갖는 형태입니다. 이는 등기부상 공동명의로 등록되는 중요한 차이점입니다.

 

또한 공유형 모기지는 일반 시장보다 낮은 이자율로 대출을 받을 수 있지만, 추후 주택을 팔 때 가격이 올라 생긴 이익의 일부분(통상 20~30%)을 정부에게 돌려주어야 했습니다. 이로 인해 많은 사람들이 "집값이 오르면 정부가 수익을 뺏어가는 것"처럼 느꼈다는 평가가 있습니다.

 

김병환 금융위원장은 "당시 제도는 사실상 저리대출이었고, 가격이 오르면 수익의 일정부분을 가져가겠다는 구조여서 수요자들이 집값이 오를 경우 수익을 빼앗기는 느낌을 받았다"며 "이런 부분들이 수요를 이끌어내는데 제약을 줬다고 판단해 구조를 바꾸려고 한다"고 설명했습니다.

 

반면 지분형 모기지는 처음부터 주택을 공동으로 구매하는 개념이므로, 가격 상승 시 이익을 공동 소유자로서 나누는 것이 더 자연스럽게 느껴질 수 있습니다. 또한 집값이 하락할 경우에도 손실을 공유하는 구조(주금공이 후순위로 손실 부담)라는 점에서 더 균형 잡힌 접근법이라고 할 수 있습니다.

구분	공유형 모기지	지분형 모기지
소유권 구조	개인 100% 소유	정부-개인 공동 소유
정부 역할	자금 대출 제공	지분 투자자
가격 상승 시	매각 이익의 일부를 정부에 납부	지분 비율대로 이익 분배
가격 하락 시	개인이 손실 부담	주금공이 우선 손실 부담

2️⃣  지분적립형 분양주택과의 차이

지분형 모기지는 2023년 경기주택도시공사(GH)가 발표한 '지분적립형 분양주택'과도 비교할 수 있습니다. 두 제도 모두 개인과 정부가 소유권을 일부 나눠 가져 초기 자금 마련 부담을 낮추는 것이 핵심이지만, 적용 대상과 운영 방식에서 차이가 있습니다.

 

가장 큰 차이점은 적용 주택의 범위입니다. 지분적립형 분양주택은 GH가 직접 시행하는 공공 분양주택에만 혜택이 한정됩니다. 청년, 신혼부부, 생애최초, 일반 청약자 등에게 지분을 20~30년에 걸쳐 살 수 있도록 하는 제도입니다. 초기에 10~25%가량의 지분만 배정하고 나머지 지분은 나중에 매입하는 방식입니다.

 

반면 지분형 모기지는 민간 기존 주택에도 적용이 가능합니다. 집을 살 때 정부와 수요자가 함께 지분을 구입하는 방식으로, 여러 명이 공동 투자해 집을 사는 것과 유사합니다. 이는 선택의 폭을 넓히고, 기존 주택 시장에서도 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

지분 취득 방식에도 차이가 있습니다. 지분적립형 분양주택은 추가 지분 취득 시 최초 분양가에 예금이자만 더 내면 됩니다. 이는 시장 가격 상승과 무관하게 지분을 구매할 수 있어 유리한 조건입니다. 지분형 모기지의 추가 지분 취득 방식은 아직 구체적으로 공개되지 않았으나, 현재 시세를 반영할 가능성이 높아 보입니다.

 

3️⃣  수익공유형 모기지와의 비교

2018년 국토교통부가 추진했던 '수익공유형 모기지'도 지분형 모기지와 유사한 개념이었습니다. 수익공유형 모기지는 주택 구입자가 주택 가격의 일정 부분(20% 내외)에 해당하는 금액을 저금리로 대출받고, 이후 주택 매각 시 시세차익의 일부를 정부와 공유하는 방식이었습니다.

 

그러나 수익공유형 모기지 역시 소유권 구조에서 지분형 모기지와 차이가 있습니다. 수익공유형 모기지에서는 주택의 소유권이 개인에게 100% 있었고, 단지 가격 상승에 따른 이익 일부를 정부와 공유하는 방식이었습니다. 반면 지분형 모기지는 처음부터 소유권을 공유하는 형태입니다.

 

또한 수익공유형 모기지는 가격 상승 시 이익을 공유하는 구조였지만, 가격 하락 시 손실 분담에 대한 명확한 조건이 없었습니다. 지분형 모기지는 가격 하락 시 주택금융공사가 후순위로 손실을 먼저 부담하는 안전장치를 마련하고 있어, 더 균형 잡힌 리스크 분담 구조를 갖추고 있습니다.

 

김병환 금융위원장은 이전 제도들의 한계를 인식하고 새로운 구조를 설계하려는 의지를 보이고 있습니다. "이런 부분들이 수요를 이끌어내는데 제약을 줬다고 판단해 구조를 바꾸려고 한다"며 "수요자들이 집을 살 때는 대부분 거주에 더해 레버리지로 수익을 얻겠다는 목적이 동시에 있기 때문에 구조를 바꿨을 때 얼마나 수요가 있을지 테스트해봐야 한다"고 말했습니다.

💡 알아두세요: 지분형 모기지는 처음에는 시범적으로 운영되며 시장의 반응과 수요에 따라 제도가 조정될 가능성이 있습니다. 금융위원장은 "시범적으로 먼저 해보고 시장의 수요 등을 테스트해본 후 반응에 따라 더 확대할지, 체계를 바꾸는 수준의 변혁을 가져올지 고민해보겠다"고 밝혔습니다.

✅ 핵심 포인트: 지분형 모기지는 기존 공유형·수익공유형 모기지와 달리 정부가 실제 주택 지분을 소유하는 방식으로, 주택 가격 하락 시 정부가 우선 손실을 부담하는 안전장치가 특징입니다.

 

📌 지분형 모기지의 장단점 분석

지분형 모기지의 장단점 분석 핵심요약

1️⃣ 

지분형 모기지는 초기 자본금 부담 완화, 월 상환 부담 감소, 주택가격 하락 위험 분담이라는 실질적 혜택을 제공하여 무주택자의 내 집 마련 가능성을 높임

2️⃣ 

소유권을 완전히 갖지 못하는 심리적 거부감, 집값 상승 시 이익 분배, 정부 재정 부담 문제, 복잡한 소유권 관계가 단점으로 작용할 수 있음

3️⃣ 

이 제도의 성공을 위해서는 시범사업의 성공적 운영, 투명한 지분 가치 평가 방식 도입, 부분 소유에 대한 인식 변화, 제도의 지속가능성 확보가 필수적임

1️⃣  지분형 모기지의 장점

지분형 모기지는 무주택자, 특히 초기 자본이 부족한 청년과 신혼부부에게 여러 가지 실질적인 혜택을 제공합니다. 현재 주택 시장과 금융 환경에서 지분형 모기지가 가진 장점을 자세히 살펴보겠습니다.

 

첫째, 초기 자본금 부담이 크게 줄어듭니다. 기존에는 주택 가격의 30% 이상을 자기자본으로 준비해야 했지만, 지분형 모기지를 활용하면 10% 정도만 있어도 주택 구입이 가능합니다. 예를 들어 10억원 주택의 경우, 3억원이 아닌 1억원만 있어도 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있게 됩니다.

 

둘째, 월 상환 부담이 감소합니다. 주택금융공사가 보유한 지분에 대해서는 일반 대출 이자보다 낮은 '사용료'만 지불하면 되기 때문에, 매월 부담해야 하는 주거비용이 줄어듭니다. 이는 전세나 월세 비용보다도 경제적일 수 있으며, 동시에 주택 가격 상승의 혜택을 일부 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

 

셋째, 주택가격 하락 위험을 분담합니다. 지분형 모기지의 가장 혁신적인 부분은 주택 가격이 하락할 경우 주택금융공사가 우선적으로 손실을 부담한다는 점입니다. 이는 최근 부동산 시장의 불확실성이 커진 상황에서 실수요자들에게 큰 안전장치가 될 수 있습니다. 집을 샀는데 가격이 떨어질까 봐 걱정하는 많은 무주택자들에게 심리적 안정감을 줄 수 있습니다.

 

넷째, 단계적인 주택 소유권 확대가 가능합니다. 소득이 증가하면 추가로 지분을 매입할 수 있어, 경제적 여건에 따라 점진적으로 주택 소유권을 확대해 나갈 수 있습니다. 이는 '전부 아니면 전무'가 아닌 단계적인 자산 형성 경로를 제공하여, 주택 소유로 가는 사다리 역할을 합니다.

 

다섯째, 가계부채 증가 없이 내 집 마련이 가능합니다. 대출보다 지분투자 방식을 활용함으로써 개인의 부채 부담을 줄이고, 국가 차원에서도 가계부채 증가를 억제하는 효과가 있습니다. 이는 장기적으로 금융 안정성을 높이는 데 기여할 수 있습니다.

 

2️⃣  지분형 모기지의 단점과 우려사항

지분형 모기지가 여러 장점을 가지고 있지만, 몇 가지 단점과 우려사항도 존재합니다. 이러한 한계점을 이해하는 것이 제도를 더 객관적으로 평가하는 데 도움이 될 것입니다.

 

첫째, 주택을 완전히 소유하지 못한다는 심리적 거부감이 있을 수 있습니다. 한국 사회에서는 '내 집 마련'의 의미가 100% 소유권을 갖는 것으로 인식되어 왔기 때문에, 지분을 나눠 갖는 방식에 대한 심리적 거부감이 있을 수 있습니다. 등기부에 정부와 공동명의로 등록된다는 점도 일부 사람들에게는 부담으로 작용할 수 있습니다.

 

둘째, 집값 상승 시 이익을 정부와 나눠야 한다는 점이 아쉬울 수 있습니다. 주택 가격이 크게 상승할 경우, 그 이익의 상당 부분(지분 비율에 따라)을 주택금융공사와 나눠야 합니다. 이는 집값 상승기에 '내 집이 아닌 것 같은' 아쉬움을 느끼게 할 수 있습니다.

 

셋째, 집값 하락 시 정부의 재정 부담 문제가 발생할 수 있습니다. 주택 가격이 하락할 경우 주택금융공사가 우선적으로 손실을 부담한다는 점은 구매자에게는 장점이지만, 이는 결국 정부의 재정 부담으로 이어질 수 있습니다. 이에 대해 "정부가 세금으로 집값 하락으로 인한 구매자의 손실을 메꿔준다"는 비판이 제기될 수 있습니다.

 

넷째, 지분 매각이나 추가 구매 과정이 복잡할 수 있습니다. 집을 팔거나 지분을 추가로 구매하는 과정에서 가격 산정이나 절차가 복잡해질 가능성이 있습니다. 특히 주택 가격의 평가 방식에 따라 이해관계가 상충될 수 있어, 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

 

다섯째, 공동 소유에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 주택의 개조나 용도 변경 등에 있어 제한이 있을 수 있으며, 이는 '내 집'이라는 소유감을 감소시킬 수 있습니다. 또한 공동 소유자로서 주택금융공사와의 결정사항 조율이 필요한 상황이 발생할 수 있습니다.

 

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3️⃣  성공적인 정착을 위한 조건

지분형 모기지가 성공적으로 정착하기 위해서는 몇 가지 중요한 조건들이 충족되어야 합니다. 이창용 한국은행 총재와 업계 전문가들이 제시한 성공 조건들을 살펴보겠습니다.

 

첫째, 시범사업의 성공적인 운영이 중요합니다. 이창용 총재는 "제도 성공을 위해선 역세권, 좋은 위치에 새로 짓는 것을 먼저 시범사업으로 시작해야 한다"고 조언했습니다. 초기에 좋은 입지의 물건으로 성공 사례를 만들어 제도에 대한 신뢰를 쌓는 것이 중요합니다.

 

둘째, 투명하고 객관적인 지분 가치 평가 방식이 필요합니다. 추가 지분 취득이나 주택 매각 시 가격 산정 방식이 공정하고 투명해야 신뢰가 형성될 수 있습니다. 이를 위해 독립적인 감정평가사의 역할이나 명확한 산정 기준이 마련되어야 합니다.

 

셋째, '부분 소유'에 대한 인식 변화가 필요합니다. 이창용 총재는 "집을 처음부터 100% 소유하지 않아도 괜찮구나 하는 인식이 퍼지면 된다"고 말했습니다. 주택을 단계적으로 소유해 나가는 것이 오히려 현실적이고 합리적인 선택일 수 있다는 인식의 확산이 필요합니다.

 

넷째, 민간 부문의 참여가 필요합니다. 이창용 총재는 "주택금융공사뿐만 아니라 은행 등 민간 금융회사도 후순위 투자자로 참여해 성공하는 예를 함께 만들어달라"고 강조했습니다. 정부 주도에서 나아가 민간 부문의 참여를 통해 제도의 지속가능성을 높이는 것이 중요합니다.

 

다섯째, 제도의 지속가능성 확보가 필수적입니다. 정권 변화에 관계없이 일관되게 유지될 수 있는 제도적 안정성이 보장되어야 합니다. 또한 주택금융공사의 재정 건전성을 유지하면서도 지속 가능한 모델을 설계하는 것이 중요합니다.

 

✅ 핵심 포인트: 지분형 모기지는 초기 자본 부담 완화와 주택가격 하락 위험 분담이라는 장점이 있지만, 소유권을 완전히 갖지 못하는 심리적 거부감과 제도의 지속가능성 문제를 극복해야 성공적으로 정착할 수 있습니다.

 

📌 자기자본 10%로 집 사는 시나리오

자기자본 10%로 집 사는 시나리오 핵심요약

1️⃣ 

10억원 아파트 구매 시 지분형 모기지를 활용하면 1억원(10%)의 자기자본과 4억원(40%)의 은행대출로 구매 가능하며, 월 부담액은 약 200만원으로 추정됨

2️⃣ 

5년 후 아파트 가격이 12억원으로 상승 시 1억원의 자본이득 발생, 8억원으로 하락 시에도 개인 손실 최소화되며, 소득 증가에 따라 지분 추가 매입도 가능

3️⃣ 

신혼부부 30대 김씨 부부 사례에서 보듯 전세보다 부담이 적고 자산형성이 가능하며, 공동명의로 진행하면 두 사람의 소득을 합산해 대출한도를 높일 수 있음

1️⃣  10억원 아파트 구매 시뮬레이션

지분형 모기지를 활용한 주택 구매가 실제로 어떻게 이루어지는지 구체적인 시나리오를 통해 알아보겠습니다. 서울 송파구의 10억원 아파트를 예로 들어 시뮬레이션해 보겠습니다.

 

김병환 금융위원장이 제시한 모델을 기준으로, 10억원짜리 아파트를 구매할 경우 자금 조달 방식은 다음과 같습니다:

 

• 자기자본: 1억원 (10%)
• 은행 대출: 4억원 (40%)
• 주택금융공사 지분투자: 5억원 (50%)
• 총 구매자금: 10억원 (100%)

 

이 경우 매월 지불해야 하는 금액은 은행 대출 원리금 상환액과 주택금융공사 지분에 대한 사용료를 합한 금액입니다. 현재 주택담보대출 금리가 약 4.5%라고 가정하고, 주택금융공사 사용료는 이보다 낮은 약 3.5%라고 가정해보겠습니다.

 

• 은행 대출 원리금 상환액: 약 160만원/월 (4억원, 30년 만기, 금리 4.5% 가정)
• 주금공 지분 사용료: 약 40만원/월 (5억원, 사용료율 3.5% 연간 기준 가정)
• 월 총 부담액: 약 200만원

 

이는 같은 아파트를 전세로 살 경우 지불해야 할 전세자금 대출 이자(전세가 7억원, 이자율 4.5% 가정 시 월 약 262만원)보다 낮은 수준입니다. 물론 정확한 금액은 실제 제도가 시행될 때 정해질 사용료율에 따라 달라질 수 있습니다.

 

등기부에는 개인과 주택금융공사가 공동명의로 등록되며, 소유권 비율은 개인 50% : 주택금융공사 50%로 기재됩니다. 이는 아파트를 '공동소유'하고 있음을 법적으로 명시하는 것입니다.

 

2️⃣  5년 후 다양한 시나리오

지분형 모기지로 구입한 주택의 가격이 5년 후에 어떻게 변동했을 때, 어떤 상황이 발생하는지 시나리오별로 살펴보겠습니다.

 

시나리오 1: 주택 가격 상승 (10억원 → 12억원)
5년 후 아파트 가격이 12억원으로 20% 상승했을 경우:

 

• 시세차익: 2억원
• 개인 몫 시세차익: 1억원 (지분율 50% 기준)
• 주택금융공사 몫 시세차익: 1억원 (지분율 50% 기준)
• 개인 총 자산가치: 1억원(초기 자기자본) + 1억원(시세차익) = 2억원

 

이 경우 1억원의 자기자본을 투입해 5년 만에 2억원의 자산을 형성한 셈이 됩니다. 투자수익률로 계산하면 연평균 약 15%의 수익률을 달성한 것입니다.

 

시나리오 2: 주택 가격 하락 (10억원 → 8억원)
5년 후 아파트 가격이 8억원으로 20% 하락했을 경우:

 

• 손실액: 2억원
• 주택금융공사 우선 손실 부담: 2억원 (지분의 후순위 특성 활용)
• 개인 손실액: 0원 (주금공이 우선 손실 부담)

 

주택 가격이 하락해도 주택금융공사가 후순위로 손실을 먼저 부담하기 때문에, 개인의 손실은 최소화됩니다. 물론 이는 가격이 크게 하락하지 않는 한에서 적용되며, 하락폭이 매우 클 경우에는 개인도 일부 손실을 부담할 수 있습니다.

 

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시나리오 3: 소득 증가에 따른 지분 추가 매입
5년 동안 소득이 증가하여 주택금융공사의 지분 일부를 추가로 매입하고자 할 경우:

 

• 추가 매입 지분: 20% (2억원, 현재 시세 기준)
• 매입 후 개인 지분: 70% (기존 50% + 추가 20%)
• 매입 후 주택금융공사 지분: 30% (기존 50% - 매각 20%)

 

지분 추가 매입을 통해 개인의 소유권을 점진적으로 확대해 나갈 수 있습니다. 궁극적으로는 주택금융공사의 지분을 모두 매입하여 100% 소유권을 확보하는 것도 가능합니다.

 

3️⃣  실제 가구 적용 사례: 신혼부부 김씨 부부

지분형 모기지가 실제 가구에 어떻게 적용될 수 있는지 구체적인 사례를 통해 알아보겠습니다. 30대 신혼부부인 김씨 부부의 사례를 가정해 보겠습니다.

 

김씨 부부 상황

• 나이: 남편 35세, 아내 32세
• 직업: 남편 회사원, 아내 디자이너
• 연소득: 부부 합산 약 8,000만원
• 저축액: 현재 1억원(결혼 선물 + 자체 저축)
• 목표: 서울 강동구 9억원대 아파트 구입

 

기존 방식으로 주택 구매 시도

 

김씨 부부가 기존 방식으로 9억원 아파트를 구매하려면 최소 2억7천만원(30%)의 자기자본이 필요합니다. 그러나 현재 1억원 밖에 없어 추가로 1억7천만원이 필요한 상황입니다. 또한 대출 가능 금액도 DSR 규제로 인해 제한적이어서, 원하는 지역과 평수의 아파트 구매가 현실적으로 어렵습니다.

 

지분형 모기지 활용 시

• 구매 아파트 가격: 9억원
• 자기자본: 9천만원 (10%)
• 은행 대출: 3억6천만원 (40%)
• 주택금융공사 지분투자: 4억5천만원 (50%)

 

지분형 모기지를 활용하면, 김씨 부부는 현재 보유한 1억원에서 9천만원만 투입해도 9억원 아파트에 입주할 수 있습니다. 나머지 1천만원은 이사 비용이나 인테리어 비용으로 활용할 수 있어 여유가 생깁니다.

 

월 부담액은 은행 대출 원리금(약 144만원)과 주금공 지분 사용료(약 36만원)를 합해 약 180만원 수준으로 추정됩니다. 이는 현재 같은 아파트를 전세로 살 경우 부담해야 할 비용(전세가 6억3천만원, 전세자금 대출 이자 월 약 236만원)보다 낮은 수준입니다.

 

김씨 부부는 공동명의로 주택을 구매함으로써 두 사람의 소득을 합산하여 대출한도를 높일 수 있고, 향후 소득이 증가하면 주택금융공사의 지분을 점진적으로 매입하여 소유권을 확대해 나갈 계획입니다.

💡 알아두세요: 지분형 모기지는 공동명의로 진행할 경우, 부부 합산 소득을 기준으로 대출한도를 산정할 수 있어 신혼부부에게 특히 유리할 수 있습니다. 또한 전세 대신 '내 집'에 살면서도 전세보다 낮은 월 부담으로 주거 안정과 자산 형성을 동시에 도모할 수 있습니다.

✅ 핵심 포인트: 지분형 모기지를 활용하면 1억원의 자기자본으로 10억원의 주택을 구매할 수 있으며, 주택 가격 상승 시 자산 형성 효과를 누리고, 가격 하락 시에도 리스크를 최소화할 수 있습니다. 특히 초기 자본이 부족한 무주택 실수요자에게 내 집 마련의 기회를 제공합니다.

 

❓ 자주 묻는 질문

📍 지분형 모기지는 언제부터 이용할 수 있나요?

아직 정확한 시행 시기는 발표되지 않았습니다. 금융위원장은 2025년 6월에 구체적인 로드맵을 발표할 예정이라고 밝혔습니다. 이후 시범사업을 거쳐 점진적으로 확대될 것으로 보입니다. 초기에는 역세권이나 좋은 입지의 새 주택을 대상으로 시범사업이 시작될 가능성이 높습니다.

📍 지분형 모기지를 이용하면 주택을 리모델링하거나 인테리어 변경이 가능한가요?

주택 소유권이 개인과 주택금융공사 간에 공유되기 때문에, 구조를 변경하는 대규모 리모델링은 주택금융공사와의 협의가 필요할 수 있습니다. 그러나 기본적인 인테리어 변경이나 소규모 수리는 자유롭게 할 수 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 규정은 제도가 확정되면 발표될 예정입니다.

📍 지분형 모기지로 구입한 주택을 임대할 수 있나요?

아직 세부 규정이 확정되지 않았지만, 지분형 모기지는 실거주 목적의 무주택자를 위한 제도로 설계될 가능성이 높습니다. 따라서 임대 목적의 활용은 제한될 수 있습니다. 만약 불가피한 사유로 임대가 필요한 경우에는 주택금융공사의 승인이 필요할 수 있으며, 임대 수익 역시 지분 비율에 따라 공유해야 할 가능성이 있습니다.

📍 지분형 모기지와 기존 주택담보대출을 함께 이용할 수 있나요?

지분형 모기지 제도 자체에 은행 대출 부분(40%)이 포함되어 있습니다. 이는 기존 주택담보대출과 유사하지만, 대출 비율이 제한되는 특징이 있습니다. 추가적인 대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등 금융 규제 내에서만 가능할 것으로 보입니다. 정확한 내용은 제도 시행 시 확정될 예정입니다.

📍 지분형 모기지로 살 수 있는 주택에 제한이 있나요?

초기에는 일정 지역이나 특정 유형의 주택으로 제한될 가능성이 있습니다. 이창용 한국은행 총재는 "제도 성공을 위해선 역세권, 좋은 위치에 새로 짓는 것을 먼저 시범사업으로 시작해야 한다"고 언급했습니다. 따라서 초기에는 신축 아파트 위주로 시작되어 점차 확대될 것으로 예상됩니다. 기존 주택도 대상이 될 수 있으나, 가격 상한선이나 지역 제한이 있을 수 있습니다.

📍 주택금융공사 지분을 나중에 모두 매입하지 않으면 어떻게 되나요?

지분형 모기지에서는 주택금융공사의 지분을 나중에 모두 매입할 의무는 없습니다. 평생 지분을 공유한 상태로 살아도 되며, 이 경우 주택을 매각할 때 매각대금을 지분 비율에 따라 나누게 됩니다. 단, 정확한 제도 설계는 아직 공개되지 않았으므로, 최소 보유 기간이나 특정 조건이 추가될 가능성도 있습니다.

📍 주택 가격이 크게 하락하면 손해는 어떻게 되나요?

김병환 금융위원장은 "주택가격이 떨어지는 경우 주택금융공사가 들어간 지분을 후순위로 해서 먼저 손실을 부담하는 구조"라고 밝혔습니다. 이는 주택 가격 하락 시 개인 투자자의 손실을 최소화하는 안전장치입니다. 단, 하락폭이 매우 클 경우에는 개인도 일부 손실을 부담할 수 있습니다. 구체적인 손실 분담 비율은 제도 확정 시 발표될 예정입니다.

 

 

🎯 마치며

지분형 모기지는 자기자본 10%만으로도 내 집 마련이 가능한 혁신적인 주택금융 제도입니다. 주택 구입 시 개인과 주택금융공사가 지분을 나눠 갖는 이 방식은 초기 자본이 부족한 무주택자에게 큰 기회가 될 것으로 보입니다. 가계부채를 늘리지 않으면서도 주택 소유 기회를 확대하고, 주택 가격 상승 이익도 일부 누릴 수 있으며, 가격 하락 시에는 손실을 최소화할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

 

하지만 주택을 완전히 소유하지 못한다는 심리적 거부감, 집값 상승 시 이익을 공유해야 한다는 아쉬움, 정부의 재정 부담 우려 등 고려해야 할 점도 있습니다. 또한 제도의 성공적인 정착을 위해서는 시범사업의 성공적 운영, 투명한 지분 가치 평가 방식 도입, '부분 소유'에 대한 인식 변화가 필요합니다.

 

지분형 모기지 정책의 구체적인 로드맵은 오는 6월 발표될 예정입니다. 초기에는 역세권이나 좋은 입지의 신축 주택을 대상으로 시범사업이 시작될 것으로 보이며, 시장 반응에 따라 점차 확대될 가능성이 높습니다. 자기자본이 부족해 내 집 마련을 포기했던 많은 무주택자들에게 새로운 희망이 될 수 있는 이 제도의 구체적인 내용과 적용 방법에 관심을 기울일 필요가 있습니다.

 

내 집 마련을 꿈꾸는 여러분도 지분형 모기지가 자신에게 적합한 옵션인지 검토해 보시기 바랍니다. 주택 구매는 인생에서 가장 큰 재정적 결정 중 하나이므로, 본인의 재정 상황과 라이프스타일을 고려하여 신중하게 판단하는 것이 중요합니다. 특히 초기 자본은 적지만 안정적인 소득이 있는 청년이나 신혼부부에게 지분형 모기지는 전세보다 더 경제적이면서도 자산 형성이 가능한 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

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